Главная 16 Ваш юрист 16 Переуступка квартиры в новостройке что нужно знать

Переуступка квартиры в новостройке что нужно знать

Переуступка квартиры в новостройке что нужно знать

Что такое переуступка квартиры в новостройке

С юридической точки зрения, переуступка квартиры в новом доме выглядит следующим образом. Физическое, либо юридическое лицо (инвестор), заключает сделку со строительной компанией, о том, что оно в будущем станет владельцем построенной квартиры, либо нескольких помещений для проживания в строящемся доме (после сдачи дома строительная компания произведет оформление права на собственность физическому, либо юридическому лицу, которое заключило с ним указанный договор).

Он набирает юридическую силу с момента подписания его таким лицом и строительной компанией, и внесения стоимости жилья на данный период времени. Таким образом, у строительной компании приобретается право на требование в свою собственность жилья, которое будет построено через некоторое время.

После того, как дом почти возведен, и остаются некоторые отделочные, либо иные работы, но право передачи в собственность квартиры еще не оформляется, инвестор, решает продать его другому лицу, но уже по более высокой цене. Это и есть договор, связанный с переуступкой жилья в новом доме, который по юридической терминологии звучит так договор уступки прав требования (цессии).



Виды

  • уступка по договору долевого участия;
  • предварительный договор купли-продажи.
Под уступкой права в долевом участии подразумевается такой юридический договор, по которому продавец передает свое право третьему лицу.

Особенности

  • составляется до момента оформления права собственности на жилое помещение;
  • не оплаченные финансовые взносы, должны быть проплачены инвестором до подписания этого соглашения, либо обязанность по их уплате возлагается на приобретателя права долевого участия.

После сдачи дома в эксплуатацию, правообладатель стает полноправным владельцем квартиры, и на его имя оформляется право собственности.

Под предварительным договором по купли-продажи, подразумевается такое юридическое действие, по которому продавец, имеющий право на построенное в будущем помещение, обязуется заключить основное соглашение по купле продаже, в оговоренный сторонами срок.

Например, процесс подписания основного соглашения (договора), и переоформления права собственности у нотариуса произойдет через несколько дней или лет, либо через несколько дней после проведения оформления права собственности на помещение, когда произойдет сдача новостройки в эксплуатацию.

Особенностью такого договора являются следующие моменты:

  • основные действия (купля-продажа квартиры) произойдут в будущем;
  • это промежуточный договор, который выражает намерение сторон осуществить сделку, но не обязывает их совершить сделку в обязательном порядке (одна из сторон может отказаться в любое время, возвратив другой стороне полученные средства).


Покупатель становится собственником квартиры, только после осуществления сделки, и оформления на себя права собственности на недвижимость.

Как это оформляется

На эти договоры распространяются основные юридические требования, установленные гражданским законодательством:

  • заключаются в письменном виде;
  • в них прописываются все идентификационные данные лиц, которые являются участниками сделки;
  • в обязательном порядке одной из сторон таких договоров выступает застройщик, которые должен дать свое согласие на право переуступки;
  • указывается объект договора (квартира), ее идентификационные данные (квадратура, расположение, особенности);
  • они регистрируются у нотариуса, и нотариально заверяются;
  • данный договор подлежит обязательной государственной регистрации (за исключением предварительного договора).
Невыполнение этих требований приведет к тому, что подписанный договор можно признавать недействительным, и он не будет иметь никакой юридической силы.

Особенностями договора уступки долевого участия являются следующие моменты:

  • согласие застройщика на уступку;
  • указание суммы, которую будущий собственник обязан будет уплатить застройщику, если этого не сделал предыдущий долевой участник;
  • момент перехода права собственности, после сдачи дома в эксплуатацию.



Особенности предварительного договора:

  • согласие застройщика на его заключение;
  • время заключения основной сделки (подписания договора купли-продажи);
  • внесенная сумма по договору;
  • штрафные санкции, в случае отказа одной из сторон от сделки.

После того как эти договоры будут подписаны у сторон должны быть следующие документы:

  • оригинал или нотариально заверенная копия договора уступки;
  • бумаги, на которых указаны расчеты, и внесенные суммы по договору;
  • акт о передаче указанных документов.

Оформление переуступки права «задним» числом

Бывают случаи, когда попадается вариант купить дешевле квартиру, но продавец хочет, чтобы все бумаги были подписаны задним числом. В этом случае есть несколько подводных камней, которые могут привести к неприятностям.

Прежде всего, следует отметить, что в случае переуступки права долевого участия, который подлежит обязательной государственной регистрации, подписание всех указанных бумаг задним числом может привести к тому, что договор может быть признан недействительным, что повлечет за собой утрату права на недвижимость.

Потраченные средства вернуть можно, но только в том объеме, сколько стоила квартира на этапе оформления. Например, в феврале квартира стоила 5 000 000 рублей. А в марте 6 000 000 рублей. Подписав договор задним числом, покупатель формально купил право на квартиру за 5 000 000 рублей, заплатив за нее в марте 6 000 000 рублей. В случае признания договора недействительным, он сможет взыскать только 5 миллионов рублей.



Если говорить о предварительном договоре, то его можно подписать задним числом, и через некоторое время зарегистрировать у нотариуса.

Ведь он указывает на то, что стороны имеют намерения совершить в будущем продажу недвижимости, но не обязаны это сделать.

Уплаченные средства можно будет вернуть в полном объеме (в случае расторжения этого договора) без каких-либо потерь. Поэтому тут рисков, связанных с подписанием задним числом практически нет.

Преимущества и недостатки

Для того, чтобы разобраться в преимуществах и недостатках такого способа покупки квартир, нужно понять саму юридическую природу этих договоров. По ним, стороны передают свое право на будущее жилье, но не саму недвижимость, отсюда и выплывают преимущества и недостатки.

Преимущества:

  • возможность приобретения дешевой недвижимости (на этапах строительства многоквартирного дома, стоимость квартир на 40-50% дешевле);
  • возможность заработка (приобретая право на жилье в начале строительства за определенную сумму, на завершающем этапе строительства, это право можно продать по более высокой стоимости).

Недостатки:

  • получение собственности на квартиру только после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию;
  • в случае разрыва договора, получение только суммы стоимости квартиры, на этапе подписания самого договора;
  • риск того, что застройщик, разрешивший продать право на оформление квартиры, ранее дал такое же согласие другому лицу, что влечет за собой право требования жилья за первоначальным покупателем;
  • в случае неблагонадежности застройщика, риск потери вложенных денежных средств.



Что нужно знать покупателю

Покупатель, решивший приобрести жилье таким способом, должен знать несколько советов, как сделать покупку надежной:

  • перед тем как решится на покупку квартиры, таким образом, необходимо навести справки о застройщике (его репутации, сдачи других объектов в эксплуатацию, отзывы других покупателей и инвесторов);
  • проверить у застройщика все документы, они должны быть в порядке, и не вызывать сомнения в правильности;
  • более защищены права покупателя, который заключи с инвестором договор об уступке прав долевого участия;
  • в случае заключения договора уступки прав долевого участия, либо предварительного договора, они должны соответствовать тем требованиям, которые были указаны выше.

Финансовые вопросы

Финансовые вопросы, которые должен будет решать покупатель, состоят в следующем:

  • прежде всего, это уплата обязательных взносов, если их не уплатил продавец (инвестор), это касается договора уступки прав долевого участия, поэтому перед его подписанием должны быть проведены все необходимые финансовые расчеты, о будущих и настоящих взносах;
  • оплата за составление договора уступки прав долевого участия, и всех сопутствующих документов застройщику;
  • возрастание стоимости квартиры по мере завершения строительства (об этом было указано выше);
  • ну и, конечно, затраты связанные с нотариальным заверением договора, его регистрации в государственных органах, и уплата обязательных налогов и сборов.



Именно с этими финансовыми вопросами и столкнется покупатель.

Вообще данный способ приобретения квартир на первичном рынке недвижимости имеет множество плюсов и минусов. Но если подходить к этому очень аккуратно, с привлечением юристов, то это окажется неплохим способом стать обладателем новой недвижимости, либо заработать на последующей ее перепродаже.

Законодательная база

Если говорить о нормативно-правовых актах, которые регулируют данные правоотношения, то сразу же стоит сказать, что это Гражданский кодекс Российской Федерации. Именно его нормы и носят обязательные реквизиты и требования к договорам переуступки прав требований.

Если такие сделки проводятся между юридическими лицами, то, конечно, необходимо обратить внимание на законодательство, которое регулирует отношения между различными юридическими лицами (субъектами хозяйственной деятельности), но учитывая, что конечными покупателями по таким договорам выступают физические лица, то процесс таких сделок регулируется только гражданским законодательством.

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Покупка новой квартиры: выбор, необходимые документы, риски

Покупка жилья – радостное и непростое решения для любой семьи. Но при приобретении новой квартиры эмоции нужно отложить до новоселья, а внимание сконцентрировать на тонкостях сделки. Существует много нюансов во ...

Субсидия на оплату коммунальных услуг

Тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг в России растут с каждым годом, ложась тяжелым бременем на жителей нашей страны. Учитывая, что заработная плата индексируется с меньшей интенсивностью, нагрузка на семейный бюджет ...

Особенности взыскания морального ущерба: рассмотрим отдельные случаи

Иногда существуют такие ситуации, когда человеку или его материальным благам был нанесен вред, который не подпадает под действие Уголовного кодекса. В таких ситуациях гражданское право помогает получить с обидчика моральную ...

Какое пособие и в каком размере выплачивают по уходу за ребенком до 1 года, 1,5 и 3 лет в 2015 году?

Появление малыша – безусловно, радостное событие для каждой семьи. Однако помимо счастливых моментов оно несет за собой возрастание расходов. Ведь маленькому человечку хочется дать все самое лучшее. Чтобы поддержать родителей ...

Cудебная практика по лишению родительских прав — доказательство работоспособности законодательства

К сожалению, далеко не каждый ребенок становится центром своей семьи, вокруг которого суетятся любящие родители, стараясь дать ему самое лучшее. Многие детки оказываются в ситуации, когда одному из родителей или ...

Пенсии и пенсионная реформа в Украине в 2017 году: последние новости

Последние новости таковы, что в 2016 году пенсионная система Украины находится в состоянии шатком и неравновесном. Стоило бы назвать его плачевным, это было бы значительно ближе к истине. Каждое правительство, ...

Депозит при съеме квартиры законодательная база

Что такое страховой депозит при съеме квартиры У арендодателей есть золотое правило: при сдаче квартире в наем брать не только за первый месяц аренды, но некоторые денежные средства как обеспечительные ...

Реструктуризация ипотечного кредита с помощью государства в 2017 году

Несколько лет назад российская экономика столкнулась с проблемой резкого увеличения числа просрочек по займам. Причиной этому стало падение курса рубля, которое повлекло за собой значительное ухудшение уровня жизни граждан. На ...

Пошаговая инструкция по установлению отцовства в судебном порядке

Каждый ребёнок мечтает о полной семье. А для мальчиков наличие отца практически жизненная необходимость. Но что делать, если родители не заключили между собой брак на момент рождения малютки. Закон даёт ...

Порядок наследования недвижимого имущества после смерти собственника без завещания

В России далеко не все составляют завещания, многие уверены, что родные люди полюбовно разделят оставшееся имущество. Интересным является факт, что зачастую нажитое при этом распределяется вопреки воле почившего. Например, человек ...

Как уменьшить размер алиментов на ребенка?

Размер алиментов можно уменьшить – законодательство позволит плательщику снизить выплаты на детей, если обстоятельства действительно не позволяют сохранить прежний уровень. Сделать это можно только посредством суда. Процедура уменьшения алиментных выплат ...

Как правильно продлить договор аренды квартиры: дополнительное соглашение, образец

Любой договор, рукописный или составленный на официальном бланке, имеет юридическую силу, если он правильно составлен и подписан всеми сторонами отношений. Все эти правила относятся и к заключению соглашения по найму ...

Как получить разрешение на охотничье оружие

Любое оружие представляет опасность. На охоте используется огнестрельное оружие, наиболее опасное из всех. Поэтому обращение с ним должно подчиняться строгим правилам, регулируемым нормами законодательства. Процесс получения разрешения Существуют следующие виды ...

Продажа конфискованного имущества основные способы продажи

Все чаще встречаются предложения приобрести конфискованное имущество. При этом ассортимент товара достаточно богат и одновременно отличается высоким качеством. Что представляет собой конфискат Конфискат и арестованное имущество — эти два понятия ...

Как взять в аренду землю у государства?

В силу высокой стоимости земельных наделов покупка участка для хозяйствования или строительства может оказаться недоступной по цене. В таком случае выходом может стать аренда земли у администрации города. Процедура того, ...

Обжалование постановления ГИБДД

Многие постановления, вынесенные подразделением ГИБДД либо в судебном порядке за совершение административного правонарушения, безусловно, можно обжаловать. В нашей статье речь пойдет о том, как правильно опротестовать незаконно вынесенное решение, сняв ...

Рейтинг@Mail.ru